ПРОЦЕС ПОКУПКИ

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

Приобретение студий, апартаментов в Болгарии

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими и юридическими лицами недвижимого имущества на территории страны. Что касается квартир, то их может приобретать как юридическое, так и физическое иностранное лицо. Иностранцы – владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи квартиры в аренду. Для того чтобы заключить договор на покупку апартамента в Болгарии, нужен только действующий загранпаспорт

Приобретение домов, вилл, коммерческих объектов недвижимости

Иностранные граждане могут стать владельцами домов, вилл или коммерческих объектов в Болгарии. Причем владелец может быть как физическим, так и юридическим лицом. При покупке домов типа таунхауз, находящихся на территории коттеджных поселков, и не имеющих свой собственный отдельный земельный участок, владелец может быть как физическое, так и юридическое лицо. Если же дом или вилла имеет свой собственный земельный участок, то для его приобретения необходимо открыть юридическое лицо на территории Болгарии.

Покупка земли в Болгарии

Согласно действующему болгарскому законодательству продажа земли иностранным гражданам запрещена. Даже тот, кто получил вид на жительство в Болгарии, лишен такого права (по крайней мере, как физическое лицо, покупающее землю на свое имя). По закону, в Болгарии могут приобретать землю только граждане этой страны, но есть возможность стать собственником земли, если приобрести ее в качестве болгарского юридического лица.

Болгарским юридическим лицом можно стать, при условии, что в компании будет находиться не менее 1% болгарских капиталовложений. При этом учредителями компании могут быть только иностранные граждане, самое главное, чтобы юридическое лицо было зарегистрировано по болгарским законам и на территории страны. У иностранных граждан, приобретающих жилую недвижимость в Болгарии, есть возможность зарегистрировать юридическое лицо на имеющейся недвижимости, это не противоречит законам страны. Кроме того, квартиру в Болгарии можно использовать в качестве офиса, если там зарегистрирована фирма.

В Болгарии разрешена аренда земли любых объемов и на промежуток времени в пределах от 4 лет и более. При продаже здания в его стоимость обычно включена и стоимость участка земли, поэтому стоимость аренды земли минимальная. Но как показывает практика, аренда земли в Болгарии – редкое явление. Как и во многих других странах в Болгарии не сдается в аренду земля, на территории которой находятся военные объекты, либо заповедники.

Процесс покупки недвижимости в Болгарии

  1. Оформление предварительного договора купли – продажи недвижимости.

    На рынке недвижимости Болгарии активными темпами развивается сегмент первичного жилья. В Болгарии распространена практика покупки квартир в новостройках. Не менее востребован спрос на строящуюся недвижимость.

    Приобретение недвижимости в Болгарии начинается с выбора объекта. С этой целью можно обратиться напрямую к представителю застройщика в Москве или воспользоваться услугами риэлтерских компаний. И в первом, и во втором случае, клиенту должны предоставить полный пакет необходимой информации, начиная от месторасположения объекта и заканчивая его планом, фотографиями и юридической документацией.

    В случае работы с представителем застройщика, клиент не должен платить комиссионные за выполненную для него работу. Риэлтерские компании, как правило, берут определенный % от сделки за свои услуги.

    Выбрав подходящий объект, покупатель должен внести так называемый резервационный депозит, который, как правило, составляет 1000 – 2000 евро. С этого момента, выбранный объект недвижимости снимается с продажи сроком на 1 месяц. За это время покупатель должен принять окончательное решение о покупке и подписать предварительный договор купли – продажи. В том, случае, если по истечении 30 дней с момента резервации покупатель изменил свое решение и не подписал предварительный договор купли – продажи недвижимости, она снова поступает в продажу, а резервационный взнос покупателю в этом случае не возвращается.

    Предварительный договор представляет собой юридический документ, в котором содержится описание покупаемого объекта, его стоимость, срок окончания строительства и дата ввода в эксплуатацию. Предварительный договор содержит также пункт об ответственности сторон, в котором ключевым моментом для застройщика является дата сдачи объекта и качество выполненных работ, а для покупателя – своевременная оплата. Документ содержит подробную информацию о сторонах и их контактные данные. В договоре должны быть отражены причины и размеры санкций за несвоевременную сдачу строительного объекта. Не менее важно, чтобы в договоре описывалась ситуация отказа от покупки/продажи объекта и сроки возврата вложенных средств. Предварительный договор должен быть выполнен на двух языках. Желательно, чтобы это было сделано на двух родных для покупателя и застройщика (русском и болгарском), либо на болгарском и английском.

    Таким образом, не выезжая из страны, можно не только выбрать объект, но также зарезервировать его и подписать предварительный договор купли – продажи на выбранную недвижимость.

  2. Заключение окончательного договора – Нотариального Акта

    После выполнения сторонами условий договора (100% оплата со стороны покупателя и наличие у продавца как минимум Акта образца 14, подтверждающего окончание грубого строительства здания) возникает передача права собственности, путем подписания окончательного договора. Окончательный договор купли – продажи недвижимости (Нотариальный Акт) подписывается сторонами и заверяется нотариусом, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа и заверки подписей, нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный Регистр Недвижимого Имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. В регистр вписывается имя нового собственника, а Нотариальному акту присваивается номер. После чего Нотариальный Акт вступает в силу и является единственным документом о собственности.

    Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии “тяжестей” объекта, т.е. о его “чистоте”. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно также подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу. Все перечисленные документы подготавливает Застройщик. От Покупателя при этом, необходим только действующий загран паспорт. Разрешение или согласие супруги (супруга) и детей не требуется.

    Возможно оформление недвижимости на несовершеннолетних детей.

    При покупке на юридическое лицо необходимы учредительные документы на фирму и загранпаспорт учредителя фирмы. Нотариально заверенный документ предоставляет возможность подать декларацию о покупке недвижимости в местную налоговую инспекцию. Кроме этого, необходимо также зарегистрировать приобретенное недвижимое имущество в Департаменте Статистики (Булстат). Там каждый владелец недвижимости становится еще и владельцем индивидуального регистрационного кода. Также требуется постановка на учет в муниципалитете.

    Оформление всех перечисленных процедур обычно берет на себя нотариус за дополнительное вознаграждение.

    Оформление Нотариального Акта может занимать от 3 дней до 1 месяца в зависимости от скорости работы суда. На получение карточки Булстат уйдет еще 2-3 месяца. Нотариальный Акт или договор, а также другие юридические документы будут на болгарском языке.

  3. Расходы на оформление недвижимости

    Все расходы, связанные с переходом права собственности, лежат на Покупателе. О размере этих расходов, о налогах на собственность и других налогах и сборах, связанных с содержанием недвижимости, можно узнать подробнее в разделе Налоги и эксплуатация недвижимости.